قانون الافراز الاردني

قانون الافراز

قانون تقسيم الأموال غير المنقولة.

حل محله قانون الملكية العقارية لسنة 2019 انظر الفصل الخامس إزالة السيوع 

قانون الملكية العقارية الأردني حتى 2022

نص القانون الملغى

المادة1- يسمى هذا القانون (قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة لسنة 1953) ويعمل به بعد مرور شهر على نشره في الجريدة الرسمية.

  • تعديلات المادة .
  • هكذا عدلت المادة (2) بموجب المادة (1) من القانون رقم (7) لسنة 1995 المنشور في العدد رقم 4028 من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ 14/3/1995

 المادة2-

1- يحق لكل من الشركاء أن يطلب تقسيم الأراضي الأميرية والموقوفة والمسقفات والمستغلات الوقفية والأملاك والعقارات المشتركة. ولا يحق لأي منهم أن يرفض هذا الطلب ولو كان هناك اتفاق سابق بينهم يقضي باستمرار الشيوع لوقت غير معين. ( انظر :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة – محامي الأردن )

2- لأغراض هذا القانون تعتبر حصص الشريك في المال غير المنقول أنها قابلة للقسمة إذا كانت المنفعة المقصودة لا تفوت بالقسمة.

3- يزال الشيوع في المال غير المنقول بتقسيمه بين الشركاء إذا كانت الحصص جميعها قابلة للقسمة. وإذا كانت جميعها غير قابلة للقسمة يزال الشيوع ببيعه بمجمله بالمزاد ويوزع الثمن بين الشركاء بنسبة حصته.

4- وإذا كانت بعض الحصص في المال غير المنقول قابلة للقسمة وبعضها الآخر غير قابلة للقسمة. يزال الشيوع بتقسيم الحصص القابلة للقسمة في قطع مستقلة وتخصيص كل منها لصاحبها من الشركاء، أما الحصص الغير قابلة للقسمة فيتم بشأنها ما يلي :-

أ- إذا كانت حصة غير قابلة للقسمة أو كانت مجموع الحصص غير قابلة للقسمة في حالة توحيدها غير قابل للقسمة توضع جميعها في المزاد بين الشركاء من أصحاب الحصص القابلة للقسمة دون غيرهم. وتفوض كل حصة لمن يدفع منهم ثمناً اكثر لها على أن لا يقل عن الثمن المقدر من قبل المحكمة وتضم إلى حصته القابلة للقسمة.

ب- إذا كانت الحصة القابلة للقسمة لشريك وأحد تفوض إليه الحصة أو الحصص غير القابلة للقسمة بالثمن المقدر من المحكمة على الأقل.

جـ- في أي من الحالتين المذكورتين في البندين (أ، ب ) من  هذه الفقرة إذا لم يتقدم الشريك أو أحد الشركاء لشراء الحصة أو الحصص غير القابلة للقسمة خلال خمسة عشر يوماً من التاريخ الذي تعينه المحكمة فيعرض كامل المال غير المنقول للبيع بالمزاد بمعرفة دائرة الإجراء على أن لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة.

د- على أنه يجوز لأصحاب الحصص القابلة للقسمة أو بعضهم الموافقة على ضم جزء من حصصهم إلى الحصص غير القابلة للقسمة لتصبح قابلة للقسمة، وذلك مقابل الثمن الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو الثمن المقدر على الأقل إذا لم يتفقوا على الثمن.

هـ- إذا كان مجموع الحصص غير القابلة للقسمة في حالة توحيدها قابلاً للقسمة فتخصص لأصحابها من الشركاء إذا رغبوا البقاء على الشيوع. وإذا اعترض أي منهم على

ذلك توضع هذه الحصص موحدة في المزاد بين الشركاء جميعهم على أن لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة.

و- إذا لم يتقدم أحد الشركاء في الحالة المشار إليها في البند (هـ) من هذه الفقرة خلال خمسة عشر يوماً من التاريخ الذي تعينه المحكمة لشراء هذه الحصص أو لم يرض أصحابها بالثمن فتعرض موحدة للبيع في المزاد بمعرفة دائرة الإجراء على أن لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة.

5- إذا تعذر أن يخصص لأي من الشركاء كامل نصيبه عيناً عوض بالنقد عما نقص من نصيبه من قبل المستفيد وفقاً لما تقدره المحكمة.

6- على الرغم مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر أو لأغراض إزالة الشيوع بين الشركاء يجوز لمجلس الوزراء إصدار نظام يتضمن أحكاماً بتقسيم بعض الأراضي غير المنظمة شريطة أن يتضمن النظام المناطق التي يجوز فيها تطبيقه والحد الأدنى لمساحة قطع الأراضي المفروزة في كل منطقة.

المادة3-      يجوز تأخير التقسيم لمدة لا تتجاوز خمس سنوات برضى الطرفين.

المادة4-  

1- تقسم الأموال المشتركة القابلة للقسمة برضى الطرفين أو بحكم القاضي. ويشترط في قسمة التراضي رضى كل واحد من الشركاء وأما في القسمة قضاء فيكفي أن يطلبها واحد منهم.

2-إذا كان بين الشركاء قاصر أو محجور يقوم مقامه في طلب التقسيم الولي أو الوصي.

المادة5-      إذا اتفق جميع الشركاء على قسمة مال غير منقول فيحق لهم :-

1- أن يجروا التقسيم فيما بينهم على الوجه الذي يرونه ويتفقون عليه ثم يحضرون إلى دائرة التسجيل مصطحبين خارطة تبين حصة كل منهم مفروزة عن غيرها ويقررون أمام الموظف المختص في دائرة التسجيل صحة المعاملة وموافقتهم على القسمة وفق الخارطة التي أبرزوها وعندئذ يعطى لكل منهم سند بتصرفه مستقلاً.

2- أن يراجعوا دائرة التسجيل طالبين إليها أن تتولى معاملة التقسيم وعندئذ يذهب الموظف المختص مستصحباً معه أحد المهندسين أو المساحين وبعد الكشف بحضور الشركاء على المحل المطلوب تقسيمه تجري معاملة التقسيم على الوجه المبين في المادة الآتية إذا ظهر أن ذلك المحل قابل للقسمة.

المادة6-

1- إذا كان المطلوب تقسيمه أرضاً أو عَرَصة يتبع الترتيب التالي :

أ- يمسح المحل المطلوب تقسيمه بالمتر والدونم ثم يصار إلى إفراز الحصص بعد تأمين المعادلة بينها من حيث مقدار مساحة كل منها وجودة أو رداءة تربتها وشرف موقعها مع مراعاة أية اعتبارات أخرى تزيد أو تنقص قيمتها كما يجب أن يفرز حق الشرب والمسيل والطريق بحيث لا يبقى لكل حصة تعلق بالأخرى ما أمكن.

ثم يدعى الشركاء لتقدير قيمة الحصص بالاتفاق فيما بينهم فأن لم يتفقوا على ذلك يعين  مأمور التسجيل خبيراً أو اكثر لتقدير القيمة.

ب- إذا ظهر في نتيجة تقدير القيمة أن حصة واحدة أو اكثر غير متعادلة من حيث القيمة مع الحصص الأخرى وجب تأمين التعادل بضم شيء من النقد عليها.

ج- بعد إتمام المعاملة وفق ما مر في البندين السابقين، يحرر محضر بالواقع وتربط به خارطة لجميع الحصص.

د- تخصص الحصص المفروزة للشركاء كل بمفرده بالاتفاق أو بالقرعة ثم يدرج ذلك في محضر يوقع عليه ويختمه جميع الشركاء.

2- إذا تعددت المحلات المطلوب تقسيمها واتفق الشركاء على التقسيم يمكن إجراء المعاملة بطريقة قسمة الجمع.

3- إذا كان غير المنقول المطلوب تقسيمه مسقفات واتفق الشركاء على تقسيمه يتولى مأمور التسجيل العمل وفق ما مر في البند (أ ) بعد تقويم الأبنية والتعديل بين الحصص ويجرى التقسيم وفقاً لأحكام قانون ملكية الطوابق والشقق المعمول به.

4-يطبق أحكام قانون ملكية الطوابق والشقق المعمول به على قسمة الأراضي المقام عليها طوابق وشقق على أنه يجوز بقاء الأراضي على الشيوع بين أصحاب الطوابق والشقق سواء أكانت القسمة رضائية أو قضائية.

كيف اختار محامي

https://jordan-lawyer.com/2011/06/05/the-best-lawyer/

كيف تصبح محامي

https://jordan-lawyer.com/2011/05/30/%d9%83%d9%8a%d9%81-%d8%aa%d8%b5%d8%a8%d8%ad-%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a/

شركة محامين اربد

https://jordan-lawyer.com/2011/05/01/%d8%b4%d8%b1%d9%83%d8%a9-%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a%d9%86-%d8%a7%d8%b1%d8%a8%d8%af/

اشهر المحامين

https://jordan-lawyer.com/2011/05/01/%d8%a3%d8%b4%d9%87%d8%b1-%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a%d9%86/

محامين مدينة الزرقاء

https://jordan-lawyer.com/2011/05/01/zarqa-lawyer/

محامين عمان

https://jordan-lawyer.com/2011/05/01/%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a%d9%86-%d8%b9%d9%85%d8%a7%d9%86/

رقم هاتف محامي

https://jordan-lawyer.com/2011/04/14/%d8%b1%d9%82%d9%85-%d9%87%d8%a7%d8%aa%d9%81-%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a/

محامي تأمين

https://jordan-lawyer.com/2010/10/27/%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a-%d8%aa%d8%a3%d9%85%d9%8a%d9%86/

  • تعديلات المادة .

هكذا عدلت الفقرة (3) من المادة (6) بموجب المادة (7) من القانون رقم (7) لسنة 1995

المنشور في العدد رقم 4028 من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ 14/3/1995

المادة7-   

1-إذا طلب فريق من الشركاء أو أحدهم التقسيم ورفض الآخرون أو كان بينهم غائب أو قاصر أو محجور يترتب على قاضي الصلح أن يبلغ الشركاء أو الولي أو الوصي (كما هي الحالة ) لزوم حضورهم في اليوم الذي يعينه لهذا الغرض على أن يجري التبليغ للغائبين الذين لم يعرف لهم محل إقامة وفق الأصول المبينة في قانون أصول المحاكمات الحقوقية الخاصة بتبليغ مجهولي محل الإقامة.

2- في اليوم المعين يتوجه قاضي الصلح والشركاء الذين لبوا الدعوة إلى المحل المطلوب تقسيمه وبعد أن يتثبت من أن سندات التصرف أو التمليك التي أبرزت تتناول المحل المطلوب تقسيمه وانه في تملك وتصرف طالب القسمة وشركائه يباشر معاملة التقسيم بحضور أولئك الشركاء والهيئة الاختيارية أو بمواجهة اثنين من الأهالي مراعياً في ذلك ما نص عليه في المادة السابقة. وبعد أن يتم معاملة التقسيم على النحو المذكور يبلغ المعاملة النهائية إلى أصحاب العلاقة وترسل دائرة التسجيل صورة مصدقة عن المحضر الذي ينظمه في هذا الشأن بشكل إعلام.

 

المادة 8-     إذا ادعى أحد الشركاء في الأراضي والمسقفات والمستغلات وغيرها من العقارات المشتركة أنها غير قابلة للقسمة وطلب بيع حصته لشركائه أو لغيرهم، يترتب على قاضي الصلح إذا ظهر له بنتيجة الكشف أن المحل المطلوب تقسيمه غير قابل للقسمة أن ينتدب خبيراً أو اكثر لتقدير قيمة حصة طالب البيع بالنسبة لمجموع الحصص، ثم يدعو الشركاء أن يبدوا رأيهم خلال خمسة عشر يوماً فيما إذا كانوا يرغبون في شراء هذه الحصة بالبدل المقرر ام لا. فإذا أظهر فريق منهم رغبته في الشراء تفوض إليهم بالتساوي بنسبة عددهم وإذا رفض أحد الشركاء أن تباع هذه الحصة منهم بالتساوي ودفع ثمناً أكثر من القيمة التي قدرها الخبراء توضع في المزاد بين الشركاء دون غيرهم وتفوض لمن يدفع منهم ثمناً اكثر من غيره.

المادة9-    إذا لم يتقدم أحد من الشركاء خلال المدة المعينة في المادة (8) من هذا القانون لشراء الحصة المعروضة للبيع وأصر الشريك المستدعي على البيع، أو لم يرض ببدل المثل المقدر فتطبق أحكام المادة (2) من هذا القانون حسب مقتضى الحال.

  • تعديلات المادة .

هكذا عدلت المادة (9) بموجب المادة (4) من القانون رقم (7) لسنة 1995 المنشور في العدد رقم 4028 من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ 14/3/1995.

المادة10-

1-  في جميع الأحوال التي يتم فيها بيع وفراغ المال غير المنقول أو أي حصة فيه إلى غير الشركاء وبموجب أحكام هذا القانون فأن كل شريك لم يتقدم للشراء يعتبر انه اسقط حقه في المطالبة بالشفعة أو الرجحان.

2- إذا ظهرت أي ممانعة في تسليم المحل المباع على الوجه المبين في هذا القانون إلى مشتريه يقوم مأمور الإجراء بتخليته وتسليمه.

  • تعديلات المادة .

هكذا عدلت المادة (10) بموجب المادة (5) من القانون رقم (7) لسنة 1995 المنشور في العدد رقم 4028 من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ 14/3/1995 .

المادة11-    يحظر على المحاكم سماع الدعوى التي يقيمها الشركاء أو أولياؤهم أو أوصياؤهم بطلب فسخ وإلغاء معاملات الإحالة التي تمت بالمزايدة وفق أحكام المادة التاسعة.

المادة12- يلزم الشركاء بدفع مصاريف القسمة كل بنسبة حصته حسب القيمة التي قدرت وقت القسمة للمحل المطلوب تقسيمه كما يلزمون بدفع نفقات المزايدة والدلالة بالنسبة المذكورة آنفاً عن البدل الذي قدر عند العرض للمزايدة.

المادة13-  تلغى القوانين التالية :

1- قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المؤرخ في 14 محرم سنة 1332 (عثماني ).

2 – قانون الإفراز رقم 15 لسنة 1947 المنشور في العدد 906 من الجريدة الرسمية (أردني).

3- قانون تعديل الإفراز رقم 9 لسنة 1949 المنشور في العدد 1971 من الجريدة الرسمية (أردني).

4- أي تشريع أردني أو فلسطيني صادر قبل نفاذ هذا القانون إلى المدى الذي تكون فيه أحكام تلك التشاريع مغايرة لأحكام هذا القانون.

المادة14-    رئيس الوزراء ووزيرا العدلية والمالية مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون.

3/2/1953.

قانون الملكية العقارية الأردني حتى 2022

 مواد الفصل الخامس في قانون الملكية العقارية الجديد الساري المفعول 

الفصل الخامس : إزالة الشيوع

المادة 94

يزال الشيوع في ملكية العقار بتصرف الشركاء فيه تصرفا ناقلا للملكية أو بقسمته بينهم كل بنسبة حصته في ملكيته.

المادة 95

يجري التصرف في العقار المملوك على الشيوع باتفاق جميع الشركاء فيه ببيعه وتوزيع ثمنه بين الشركاء كل حسب حصته في ملكيته.

المادة 96

إذا تعذر اتفاق جميع الشركاء على التصرف في العقار المملوك على الشيوع ببيعه يجوز التصرف في هذا العقار لإنهاء الشيوع فيه بطلب يقدم إلى مدير التسجيل لإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار من:-

أ- مالكي (4/3) ثلاثة أرباع الحصص على الأقل في العقار شريطة أن تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة منفردة أو مجتمعة على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء، فإن أجازوه أجري التصرف، وإن لم يجيزوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه نفذ التصرف ولهم إقامة دعوى للمطالبة بالتعويض عما لحق بهم من ضرر في ما يخص حصصهم من ثمن العقار، لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تسجيل التصرف في العقار.

ب- مالكي أقل من نسبة حصص الشركاء المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء فإن أجازوه نفذ التصرف وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه فعلي مدير التسجيل إحالة الطلب الى لجنة إزالة الشيوع في العقار للنظر فيه.

المادة 97

تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار في طلب التصرف في العقار وفقا لما يلي:-
أ- اذا كانت حصص جميع الشركاء في العقار غير قابلة للقسمة تقرر اللجنة إجراء التصرف المطلوب وفقا لما يلي:
1- تقدر قيمة حصة طالب التصرف بوساطة خبير منتخب لهذه الغاية وتدعو الشركاء الإبداء رأيهم في شراء حصة طالب التصرف بالقيمة المقدرة خلال (15) خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغهم .
2- إذا أبدى الشركاء أو بعضهم رغبتهم في الشراء بيعت إليهم الحصة بالتساوي.
3- إذا رفض أحد الشركاء أن تباع الحصة لهم بالتساوي ودفع ثمنا لها يزيد على القيمة المقدرة توضع الحصة في المزاد بين الشركاء وتحال على الشريك الذي يعرض أعلى ثمن لها.
4- إذا امتنع رافضو التصرف عن إبداء موقفهم تقرر اللجنة بيع العقار في المزاد العلني.

ب- اذا كانت حصص الشركاء في العقار قابلة للقسمة تخير اللجنة الشركاء رافضي التصرف بين التصرف في العقار أو فرز حصصهم عن حصص بقية الشركاء في عقار مستقل، فإذا اختاروا التصرف في العقار تقرر اللجنة إجراءه أما إذا رفضوا أو اختاروا فرز حصصهم في العقار تجري اللجنة القسمة بفرز حصص الشركاء رافضي التصرف عن حصص الشركاء طالبيه.

ج- اذا كانت حصص الشركاء طالبي التصرف في العقار أو رافضيه غير قابلة للقسمة الا بتجميعها في عقار واحد تخير اللجنة رافضي التصرف بين التصرف في العقار أو شراء حصص طالبي التصرف بالثمن الذي يتفقون عليه أو الثمن الذي تحدده اللجنة في حال عدم اتفاقهم عليه وبين فرز حصصهم عن حصص طالبي التصرف وتسجيلها بأسمائهم في عقار واحد.

د. اذا كانت حصص الشركاء طالبي التصرف في العقار أو رافضيه غير قابلة للقسمة وغير قابلة للتجميع في عقار واحد تخير اللجنة الشركاء رافضي التصرف في العقار بين التصرف فيه أو شراء حصص الشركاء طالبي التصرف بالثمن الذي يتفقون عليه أو الثمن الذي تحدده اللجنة في حال عدم اتفاقهم عليه، فان اختاروا التصرف تقرر اللجنة إجراءه وان اختاروا شراء حصص طالبي التصرف تقرر اللجنة بيعها لهم، وإذا امتنع رافضو التصرف عن إبداء موقفهم تقرر اللجنة تطبيق أحكام الفقرة (أ) من هذه المادة.

المادة 98

أ- في الأحوال التي تقرر فيها (لجنة إزالة الشيوع في العقار) إجراء التصرف في العقار المملوك على الشيوع لا يجوز أن يقل ثمن هذا العقار عن الثمن الذي تحدده اللجنة في قرارها و لمدة لا تزيد على سنة من تاريخ صدور قرار اللجنة بالتصرف في العقار، ولأي من الشركاء في العقار اللجوء الى اللجنة لتحديد ثمن جديد له في حال انقضت هذه المدة دون التصرف فيه.

ب- على الشريك الذي يبلغ بأي من الأمور الواردة في المواد (96) و (97) و (103) من هذا القانون أن يبدي موقفه منها خطيا خلال مدة (15) خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه بها.

المادة 99

يجري التصرف في العقار المملوك على الشيوع وفق أحكام المادتين (96) و (97) من هذا القانون سواء أكان بين الشركاء ناقص أهلية أم فاقدها أم غائب أم مفقود، على أن يمثل أيا من هؤلاء الولي أو الوصي أو القيم الذي ينوب عنه قانونا، سواء في طلب التصرف في العقار أو في الاعتراض عليه بعد الحصول على إذن بذلك من المحكمة الدينية المختصة.

المادة 100

أ- للشريك في عقار مملوك على الشيوع أن يطلب قسمته ولا يحق لأي من شركائه فيه أن يرفض هذا الطلب.
ب- يجوز تأخير قسمة العقار المملوك على الشيوع لمدة لا تزيد على (5) خمس سنوات باتفاق جميع الشركاء فيها.
ج- لا يحول اتفاق الشركاء على استمرار الشيوع لمدة غير محددة دون مباشرة أي منهم حقه في طلب إجراء القسمة.
د. ليس للشركاء في ملكية عقار أن يطلبوا إزالة الشيوع فيه، سواء أكان بالتصرف فيه أم بقسمته، إذا تبين من الغرض الذي خصص له وجوب بقائه مملوكة على الشيوع.

المادة 101

إذا وجد من بين الشركاء في العقار المملوك على الشيوع ناقص أهلية أو فاقدها أو غائب أو مفقود فيقوم مقامه في إزالة الشيوع الولي أو الوصي أو القيم الذي ينوب عنه قانونا بعد حصوله على إذن بذلك من المحكمة الدينية المختصة.

المادة 102

أ. يقسم العقار الذي يقبل القسمة باتفاق جميع الشركاء فيه أو بوساطة لجنة إزالة الشيوع في العقار المشكلة وفق أحكام هذا القانون.

ب- للشركاء في عقار مملوك على الشيوع إنشاء شركة فيما بينهم وفق أحكام قانون الشركات تنقل اليها ملكية هذا العقار بموافقة المدير على أن تكون حصة أي منهم فيها بنسبة حصته في العقار المملوك على الشيوع وذلك بمقتضى تعليمات يصدرها المدير لهذه الغاية دون أن يترتب على عملية نقل الملكية استيفاء أي رسوم .

المادة 103

إذا تعذر اتفاق جميع الشركاء على قسمة العقار المملوك على الشيوع وتوافرت أسباب مبررة تدعو إلى قسمته لإنهاء حالة الشيوع فيه فيجوز قسمة العقار بطلب يقدم إلى مدير التسجيل لإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار من:-
أ- مالكي (4/3) ثلاثة أرباع الحصص في العقار على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء، فإن أجازوه أجريت القسمة، وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه تنفذ القسمة ولهم إقامة دعوى للمطالبة بالتعويض عما لحق بهم من ضرر في ما يخص قيمة حصصهم المفرزة من العقار لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ تسجيل القسمة.
ب- مالكي أقل من نسبة حصص الشركاء المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء فإن أجازوه أجريت القسمة وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه فعلى مدير التسجيل إحالة الطلب الى لجنة إزالة الشيوع في العقار للنظر فيه.

المادة 104

أ- تشكل في مديرية التسجيل لجنة أو أكثر بقرار من المدير تسمى ( لجنة إزالة الشيوع في العقار) برئاسة أحد موظفي الدائرة من الفئة الأولى لا تقل درجته عن الثالثة وعضوية اثنين من موظفي مديرية التسجيل أحدهم حقوقي والآخر مساح يسميهم المدير .
ب- على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، تختص اللجنة دون غيرها بالنظر والبت في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي يتقدم بها أي من الشركاء الى مدير التسجيل .

ج- تستمر المحاكم في نظر الدعاوى المتعلقة في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي أقيمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون وفقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه .

د- تحدد طريقة عمل اللجنة المشكلة بمقتضى أحكام الفقرة (أ) من هذه المادة، وإجراءاتها، والمدد التي ينبغي إتمام معاملة إزالة الشيوع خلالها ، وكيفية حضور الشركاء ومثولهم لديها، وطريقة انتخابها للخبراء، وشروطهم، والمكافآت التي يتقاضاها رئيسها وأعضاؤها والخبراء وكاتب جلساتها والتبليغات التي تجريها ، وكيفية اتخاذ قراراتها، وتنفيذها، ومكان عقد جلساتها، وأي أمور أخرى تتعلق بعملها بمقتضى نظام يصدر لهذه الغاية .

ه- يجوز لأي من الشركاء في العقار الحضور أمام اللجنة بالذات أو بوساطة محام يتم توكيله لهذه الغاية.

و- تستوفى الرسوم المقررة بموجب نظام رسوم المحاكم على معاملات إزالة الشيوع في العقار المنصوص عليها في هذا الفصل.

المادة 105

إذا اتفق الشركاء في العقار المملوك على الشيوع على قسمته بينهم فعليهم اللجوء إلى مساح مرخص يتولى تنظيم معاملة القسمة، على أن تتضمن هذه المعاملة خريطة تبين حصص الشركاء مفرزة، على الوجه الذي يرونه ويتفقون عليه، على أن تقدم هذه المعاملة إلى مديرية التسجيل لقيدها في السجل العقاري بعد استيفاء الرسوم المقررة عنها وفقا للإجراءات المتبعة لدى الدائرة.

المادة 106

تتبع بشأن قسمة العقار المملوك على الشيوع الإجراءات التالية:-

أ- يمسح العقار المطلوب قسمته ثم تفرز حصص الشركاء فيه بعد تحقيق المعادلة فيما بينها مع الأخذ بالاعتبار أي عوامل تؤثر في قيم تلك الحصص زيادة أو نقصاناً، كشكلها ومساحتها ونوع تنظيمها وجودة تربتها وشرف موقعها.

ب- تفرز حقوق الارتفاق للعقار المملوك على الشيوع، على أن لا تتعلق حصة بأخرى ما أمكن ذلك.

ج- تقدر قيم حصص الشركاء بالاتفاق بينهم، فإن لم يتفقوا على تقدير قيمها فيتولى مدير التسجيل، وعلى نفقة الشركاء، تعيين خبير أو أكثر لتقدير قيم تلك الحصص.

د- بعد إتمام المعاملة وفق أحكام هذه المادة تخصص الحصص المفرزة للشركاء بالاتفاق أو بالقرعة، ويدرج ذلك في محضر يوقع عليه الشركاء ويربط بخريطة القسمة.

ه- إذا ظهر في نتيجة تقدير قيم الحصص أن حصة واحدة أو أكثر غير متعادلة من حيث القيمة مع الحصص الأخرى وجب تحقيق التعادل بضم شيء من النقد إليها.

المادة 107

إذا تعددت العقارات المطلوب قسمتها، وكانت مملوكة على الشيوع من الشركاء أنفسهم، واتفقوا على القسمة، فيمكن إجراء المعاملة بطريقة قسمة الجمع.

المادة 108

أ- إذا كان على العقار المطلوب قسمته بناء واتفق الشركاء على قسمته فتجري قسمته وفقاً لأحكام المادة (106) من هذا القانون.

ب- تطبق أحكام الأبنية والتجمعات العقارية الواردة في هذا القانون على قسمة الأراضي المقامة عليها طوابق وشقق.

ج- يفرز الجزء غير المبني الذي يقبل القسمة عن الجزء القابل للقسمة المقام عليه بناء، من العقار الذي تجري قسمته، في حال أبدى الشركاء رغبتهم في ذلك.

المادة 109

أ- يقدم طلب قسمة العقار إلى مدير التسجيل الذي عليه إحالته إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار.

ب- عند تسجيل طلب القسمة تصدر لجنة إزالة الشيوع في العقار قراراً يتضمن وضع إشارة على السجل العقاري للعقار المطلوب قسمته تفيد بوجود طلب قسمة بشأنه.

ج- على مدير التسجيل عند إجراء أي تصرف أو تغيير على حصص أي شريك في العقار الذي أدرجت على صحيفته إشارة بوجود طلب قسمة بشأنه، أن يعلم لجنة إزالة الشيوع في العقار مسبقا بإجراء هذا التصرف أو ذلك التغيير. وعلى مدير التسجيل إعلام اللجنة بإتمام التصرف أو التغيير الذي جرى على حصص الشريك بإذن منها حال تسجيله لديها، و عليه أن يعلم اللجنة بأي وقوعات تدون في السجل العقاري للعقار موضوع طلب القسمة من استملاك أو حجز أو انتقال بالإرث لتؤخذ بالاعتبار عند قرار القسمة.

د. يعلم مدير التسجيل الجهات الحاجزة أو المرتهنة للعقار موضوع طلب القسمة أو أي حصة فيه بإدراج إشارة طلب قسمة العقار المحجوز أو المرهون، كله أو حصة منه.

المادة 110

أ- تتم التبليغات التي تجريها لجنة إزالة الشيوع في العقار وفقاً لنظام التبليغات الذي سيصدر لهذه الغاية.

ب- إذا كان أحد الشركاء في العقار المطلوب قسمته متوفي أو توفي أثناء نظر طلب القسمة يبلغ ورثته حسب الأصول.

المادة 111

أ. تقوم لجنة إزالة الشيوع في العقار بالكشف على العقار المطلوب قسمته برفقة الخبير المعين ومن حضر من الشركاء وعليها بعد التثبت من مطابقة البيانات الواردة في سند تسجيل العقار وخرائطه مع واقع العقار، أن تباشر إجراءات قسمته وفق أحكام هذا القانون .

ب- بعد إتمام إجراءات القسمة تبلغ لجنة إزالة الشيوع في العقار قرارها إلى الشركاء في العقار وفقاً لأحكام النظام الصادر بمقتضى أحكام هذا القانون.

المادة 112

أ- للشريك في عقار غير قابل للقسمة أثناء نظر طلب القسمة تقديم طلب الى لجنة إزالة الشيوع في العقار لبيع حصته فيه لشركائه أو لغيرهم، وعلى لجنة إزالة الشيوع في العقار إذا تبين لها نتيجة الكشف أن العقار غير قابل للقسمة، أن تعين خبيراً أو أكثر لتقدير قيمة حصة طالب البيع بالنسبة إلى مجموع الحصص، ثم تدعو الشركاء الإبداء رأيهم خلال (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ تبلغهم فيما إذا كانوا يرغبون في شراء هذه الحصة بالقيمة المقدرة لها ووفقا لما يلي:-
1- إذا أبدى الشركاء أو بعضهم رغبتهم في الشراء بيعت إليهم الحصة بالتساوي بالقيمة المقدرة لها .
2- إذا رفض أي من الشركاء أن تباع الحصة لهم بالتساوي ودفع ثمنا لها يزيد على القيمة المقدرة توضع الحصة في المزاد بين الشركاء وتحال على الشريك الذي يعرض أعلى ثمن لها.
ب. إذا لم يتقدم أي من الشركاء خلال المدة المعينة في الفقرة (أ) من هذه المادة لشراء الحصة المعروضة للبيع وأصر الشريك على البيع أو لم يرض بالقيمة المقدرة فتقرر لجنة إزالة الشيوع في العقار إجراء التصرف المطلوب ببيع العقار بمجمله من خلال دائرة تنفيذ المحكمة.

المادة 113

أ. مع مراعاة أحكام قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية وأي تشريعات أخرى وأحكام النظام الصادر بالاستناد للمادة (120) من هذا القانون تعد الحصة قابلة للقسمة إذا كانت المنفعة المقصودة منها لا تفوت بالقسمة.
ب- يزال الشيوع في العقار بقسمته بين الشركاء إذا كانت جميع حصصهم فيه قابلة للقسمة، وإذا كانت جميعها غير قابلة للقسمة فيزال الشيوع فيه وفقا لأحكام الفقرة (أ) من المادة (97) من هذا القانون.

ج- إذا كانت بعض حصص الشركاء في العقار قابلة للقسمة وبعضها الآخر غير قابلة لها، فيزال الشيوع بقسمة الحصص القابلة للقسمة إلى قطع وتخصيص كل قطعة منها لمالكها من الشركاء. أما الحصص غير القابلة للقسمة فيتبع بشأنها ما يلي:-

1- إذا وجدت حصة غير قابلة للقسمة أو كان مجموع الحصص غير القابلة للقسمة في حال توحيدها لا يقبل القسمة، فيجري وضع جميع هذه الحصص في المزاد بين الشركاء من أصحاب الحصص القابلة للقسمة دون غيرهم، وتؤول هذه الحصص لمن يدفع منهم أعلى ثمن لها على أن لا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار و تضم الحصة التي يتم شراؤها إلى حصته القابلة للقسمة.

2- إذا كانت الحصة القابلة للقسمة لشريك واحد فتباع إليه الحصة أو الحصص غير القابلة للقسمة بما لا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

3- في أي من الحالتين المذكورتين في البندين (1) و (2) من هذه الفقرة، إذا لم يتقدم أي من الشركاء من ذوي الحصص القابلة للقسمة لشراء الحصص غير القابلة للقسمة خلال (15) خمسة عشر يوماً من التاريخ الذي تعينه لجنة إزالة الشيوع في العقار، فيعرض العقار بكامله للبيع بالمزاد العلني لدى دائرة تنفيذ المحكمة التي يقع العقار ضمن اختصاصها على أن لا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من تلك اللجنة .

4- يجوز لأي من مالكي الحصص القابلة للقسمة الموافقة على ضم جزء من حصصه إلى حصص غير قابلة للقسمة لتصبح قابلة للقسمة، مقابل الثمن الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار في حال عدم اتفاقهم على الثمن.

  1. إذا كانت الحصص غير القابلة للقسمة في حال توحيدها قابلة للقسمة فتخصص لمالكيها من الشركاء إذا رغبوا في البقاء على الشيوع وإذا اعترض أي منهم على ذلك وضعت الحصص موحدة في المزاد بين جميع الشركاء على أن لا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

6- إذا لم يتقدم أي من الشركاء في الحالة المشار إليها في البند (5) من هذه الفقرة خلال (15) خمسة عشر يوما من التاريخ الذي تحدده لجنة إزالة الشيوع في العقار لشراء هذه الحصص أو لم يرض أصحابها بالقيمة المقدرة فتعرض الحصص غير القابلة للقسمة موحدة للبيع في المزاد العلني لدى دائرة التنفيذ على أن لا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

د- إذا تعذر التخصيص لأي من الشركاء لكامل حصصه عيناَ عوض بالنقد عما نقص من حصصه من المستفيد وفقا للتعويض الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو القيمة المقدرة من المحكمة في حال عدم اتفاقهم على مقدار التعويض.

المادة 114

أ- تخضع قرارات لجنة إزالة الشيوع في العقار الفاصلة في طلب إزالة الشيوع للطعن لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ صدوره اذا كان وجاهيا ومن تاريخ تبليغه اذا كان غير ذلك .
ب- تنظر المحكمة في الطعن في قرار اللجنة مرافعة ويكون قرارها بهذا الشأن قطعياً.

المادة 115

أ- يلزم الشركاء بدفع نفقات إزالة الشيوع كل بنسبة حصته حسب القيمة التي قدرت للعقار وقت إزالة الشيوع.
ب- ينفذ قرار لجنة إزالة الشيوع في العقار ببيع العقار بالمزاد العلني لدى دائرة تنفيذ المحكمة التي يقع العقار ضمن اختصاصها.
ج- ينفذ القرار الصادر في طلب إزالة الشيوع في السجل العقاري لدى مديرية التسجيل دون وساطة دائرة التنفيذ.
د- ينفذ القرار الصادر عن لجنة إزالة الشيوع في العقار بالمصاريف والنفقات والفروقات النقدية لدى دائرة تنفيذ المحكمة.

المادة 116

تنقل إشارة الحجز أو الرهن التي كانت مدرجة في السجل العقاري للعقار الذي جرت إزالة الشيوع فيه أو على حصة شريك فيه إلى السجل العقاري للعقارات الناتجة من إزالة الشيوع أو العقار الذي آل إلى الشريك مالك الحصة المحجوزة أو المرهونة، فإذا بيع العقار أو الحصة نتيجة إزالة الشيوع انتقل حق الحاجز أو الدائن المرتهن إلى ثمنه.

لمادة 117

يسلم العقار المباع بالمزاد العلني إلى مشتريه فإذا وجدت أي ممانعة في تسليمه تولى مأمور التنفيذ أمر تخليته وتسليمه للمشتري وفقاً لأحكام قانون التنفيذ.

المادة 118

لا تسمع الدعوى التي يقيمها أي من الشركاء، أو من ينوب عنهم قانون، بطلب فسخ وإلغاء معاملات الإحالة التي تمت بالمزاد العلني لغايات إزالة الشيوع.

المادة 119

أ- تعرض خريطة القسمة على الجهة التنظيمية المختصة، قبل البت فيها من لجنة إزالة الشيوع في العقار، وقبل طلب تسجيلها لدى مديرية التسجيل، وذلك لإجازتها وفقا لأحكام قانون التنظيم المعمول بها والتصديق عليها حسب الأصول.

ب. تمتنع مديرية التسجيل عن السير بإجراءات تسجيل أي قسمة لم تتم إجازة مخططاتها من الجهة التنظيمية المختصة.

المادة 120

على الرغم مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر، ولأغراض إزالة الشيوع بين الشركاء، لمجلس الوزراء إصدار نظام يتضمن أحكاماً خاصة بقسمة العقارات الواقعة خارج حدود مناطق التنظيم يتضمن تحديد المناطق التي يجوز تطبيق أحكامه فيها والحد الأدنى لمساحة العقارات المفرزة في تلك المناطق ويعتبر باطلا كل تقسيم يخالف أحكام هذا النظام.

 

العناوين  معها روابطها

كيفية كتابة عقد استثمار تطبيق

 

عقد استخدام علامة تجارية ، عقد بالغ الأهمية وقد أفرد له النظام القانوني مجموعة مواد,

 

عقد شراكة في وكالة تجارية، وهو عقد ما بين شخصين في وكالة تجارية

 

كيفية كتابة عقد الاستثمار، وهذا يتطلب مهارة

 

كيفية كتابة اتفاقية عدم إفشاء المعلومات، ولا بد من ركائز أساسية للكتابة به

 

كيفية كتابة عقد استثمار الأموال في السعودية، وهو من العقود بالغة الأهمية,

 

كيفية كتابة عقد إدارة أملاك في القانون السعودي، وكيف تدار الأملاك

 

كيفية كتابة خطاب فسخ العقد في القانون السعودي

 

كيفية كتابة عقد الشراكة بين سعودي ومقيم غير سعودي

 

كيفية كتابة عقد العمل

 

كيفية كتابة عقد التسويق الإلكتروني

 

أساسيات كتابة العقد

 

كيفية كتابة اتفاقية سرية المعلومات

 

كيفية كتابة عقد برمجة

 

كيفية كتابة عقد مشاركة رأس مال مقابل الخبرة

 

التعريف بالعقد في الأنظمة السعودية

 

أهمية كتابة خاتمة العقد

 

مقدمة العقد أهميتها وكيفيتها

 

عقد مخالصة بين شركتين

 

كيفية كتابة عقد السمسرة

 

عقد الوكالة بالعمولة 

 

عقود الاستثمار في السعودية

 

الصياغة القانونية 

مهنة المحاماة في النظام السعودي

 

استشارة قانونية محامي عقود

 

كيفية كتابة عقد شراكة في مطعم

 

كيفية كتابة عقد الاستثمار العقاري

 

أتعاب المحامي السعودي

 

 

 

كيفية كتابة عقد المضاربة

 

كيفية كتابة عقد مقاولة بيت في النظام السعودي

 

كيفية كتابة عقد شراكة وفقًا للنظام السعودي

 

كيفية كتابة عقد التسويق العادي

 

أحكام عقد الوكالة التجارية في النظام السعودي

 

كيفية كتابة عقد الوكالة التجارية الحصرية في النظام السعودي

 

كيفية كتابة عقد مخالصة بين طرفين وفقًا للنظام السعودي

 

 

 

كيفية كتابة عقد المقاولة

 

الإنذار القانوني في النظام السعودي

 

العقود التكنولوجية

 

الاستشارات القانونية التجارية

 

إجراءات الحصول على الاسم التجاري في النظام السعودي

 

أركان العقد

 

إدارة الشركة ذات المسؤولية المحدودة

 

مسؤولية مدير الشركة ذات المسؤولية المحدودة

 

مسؤولية الشركاء في الشركة ذات المسؤولية المحدودة

 

مسؤولية مُدير شركة التضامن

 

 

الشكلية في العقد

 

عقد تنظيم المعارض

 

 

الإفصاح عن التستر التجاري

 

الشركة القابضة

 

حق الأولوية في نظام الشركات السعودي، وهو حق فرضه النظام السعودي للشريك

 

اختصاصات مجلس إدارة الشركة، وتعتبر تلك اختصاصات حددها القانون،  الشركات المهنية في النظام السعودي وكيفيتها وأحكامها القانونية ومثال ذلك مذكرة التفاهم  تعتبر مذكرة ولكن قد يكون لها قوة ملزمة أحيانا، ويعتبر عقد تسليم المفتاح من العقود المستحدثة.

 

فرنشايز

 

تعتبر صناعة العلامة التجارية براندينغ ، م صناعة مهمة ومصدر هائل للثروة للأشخاص في عالم التجارة ، ويجب أن تعرف ما هو عقد الفرنشايز اذا يعتبر عقد غاية في الأهمية و يترتب عليه التزامات وحقوق، من حيث صاحب الامتياز ومانح الامتياز ، أضف إلى ذلك أن عقد الامتياز التجاري في النظام السعودي له خصوصية بالغة إذ أن أحكام عقد الامتياز التجاري تختلف عن باقي الدول.

 وهذا يتطلب معرفة الطبيعة القانونية لعقد الفرنشايز في النظام السعودي ،  ومن المهم أيضا التعرف إلى كيفية كتابة طلب فرنشايز من شركة أجنبية ، حيث يعتبر خطاب طلب الفرنشايز الخطوة الأولى للحصول على الفرنشايز ، والذي يسمى عقد الامتياز التجاري ، ومن المهم أيضا التعرف إلى  التزامات أطراف عقد الفرنشايز ومن أهم الالتزامات على مانح الامتياز أن يقوم بالإفصاح في عقد الامتياز ، عن أية حقوق أو التزامات للغير أو أية قضايا على الامتياز ويجب أن يقدم ما يثبت القوة المالية للامتياز،  وبشكل عام فإن نظام الامتياز التجاري في المملكة العربية السعودية، نظام خاص مختلف عن باقي الدول التي تعتمد على العقد نفسه ليحكم العلاقة بين الأطراف، وهو ما يتطلب إعداد العقد بواسطة محامي سعودي متخصص في كتابة العقود ، ويسمى في السعودية محامي عقود.

مراجع منشورة على الانترنت

1- مقال كيفية كتابة وصياغة العقد التجاري.

2- مقال كيفية مراجعة العقود وتدقيقها من ناحية قانونية

3- مقال كيفية كتابة العقد وفق الأنظمة السعودية .

4- انظر مقال عن كيفية كتابة العقد )

محامي أردني معروف

المصدر-  توكيل محامي

نُشر بواسطة محامي عمان

أفضل محامي في عمان

%d مدونون معجبون بهذه: