قانون ملكية الطوابق والشقق
الحالة ملغى : حل محله قانون الملكية الملكية العقارية الأردني لسنة 2019
المادة 1 – يسمى هذا القانون (قانون ملكية الطوابق والشقق لسنة 1968) ويعمل به اعتباراً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
المادة 2- يكون للالفاظ والعبارات التالية، الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها ادناه، الا إذا دلت القرينة على خلاف ذلك .
(الشخص) هو كل شخص حقيقي أو معنوي، يحق له امتلاك الاموال الغير منقولة بمقتضى القوانين المرعية. (الشقة) وحدة سكنية مستقلة من طابق .
(الطابق) وحدة سكنية أو اكثر في مستوى افقي واحد.
(البناية) طابق أو اكثر مقام على العقار المعدة له .
(القسم المشترك) ارض العقار، واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك أو اي جزء آخر يسجل بهذا الوصف أو تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركاً فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي:-
- الاساسات والجدران الرئيسية .
- الجدران الفاصلة المشتركة، والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف .
- مجاري التهوية لبيوت الخلاء .
- ركائز السقوف، والقناطر والمداخل والسلالم وأقفاصها . والممرات والدهاليز والمصاعد وغرف البوابين .
هـ- أجهزة التدفئة، والتبريد وسائر انواع الانابيب، والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة، كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها الا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة .
المادة 3-
- لكل مالك ان يقيد لدى دائرة التسجيل كل طابق أو شقة من البناء المنشأ على عقاره كجزء مستقل يجوز التصرف به على هذا الوجه وتعتبر عندئذ ارض العقار واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسماً مشتركاً لجميع اصحاب تلك الطوابق والشقق .
- يعطى هذا القسم المشترك رقماً خاصاً هو دوماً الرقم (1) ويقيد على صحيفة العقار لدى دائرة التسجيل، ويعطى كل طابق أو شقة مستقلة رقماً متسلسلاً اعتباراً من الرقم (2) وتتبع هذه الارقام في جميع الحالات رقم العقار الاساسي فيعرف كل طابق أو شقة بهذا الرقم، مضافاً اليه رقم الطابق أو الشقة الخاص وتنظم دائرة التسجيل صحيفة اضافية لكل طابق أو شقة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها .
- يعتبر كل طابق أو شقة مؤلفة من (2400) سهم .
- على طالب أو طالبي القيد، إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة ان يبرزوا لدائرة التسجيل نظاماً لادارة البناء موافقاً لأحكام هذا القانون ومصدقاً من كاتب العدل مع خرائط البناء لكل طابق أو شقة على حدة لحفظها في ملف العقار وتربط نسخ منها مطابقة للاصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار وإذا لم يتجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة فان وضع ذلك النظام والخرائط لا يكون الزامياً .
- يجوز اضافة طابق أو شقة على الاقل للقسم المشترك المنصوص عليه في الفقرة الثانية من المادة الثالثة وذلك عند قيده في سجلات دائرة التسجيل أو بقرار لاحق تتخذه الجمعية المنصوص عليها في المادة (12) من هذا القانون وبالاغلبية المذكورة في نظام ادارة البناء .
المادة 4-
- لا يقبل القسم المشترك المشار اليه في المادة الثالثة القسمة الرضائية أو الجبرية ولا التصرف به أو ببعضه مستقلاً عن الطوابق والشقق اذ ان حق كل مالك فيه يتبع حكماً ملكية الشقق أو الطوابق ولاينفصل عنها في جميع الحالات، غير انه يحق للجمعية ان تقرر افراز قسمٍ من العقار غير المبني والتصرف به مستقلا وفقا لأحكام نظام ادارة البناء.
- لا يقيد اي حق ارتفاق على القسم المشترك الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل .
- تعتبر الجدران الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين إذا لم تكن في عداد جدران القسم المشترك
المادة 5- يحق لكل شخص ان يتملك طابقاً أو شقة واحدة في البناء المقيد على الوجه المبين في المادة الثالثة أو اكثر من طابق أو شقة منه .
المادة 6- يحق لكل مالك ضمن شروط النظام المقدم لدائرة التسجيل ان يستعمل القسم المشترك فيما اعد له على ان لا يحول دون استعمال باقي المالكين ولا يجوز لاي مالك ان يقوم بأي عمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء أو ان يغير في شكله أو مظهره الخارجي أو اضافة اية ابنية عليه، ولا يجوز احداث اي تعديل في القسم المشترك حتى عند تجديد البناء أو في كل ما هو ضروري لتكوين وتناسق البناء وان كان من الاجزاء غير المشتركة كأبواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل .
المادة 7- على كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ القسم المشترك وصيانته وادارته ويكون نصيبه من هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار كما هو مبين في نظام ادارة البناء، وكل مالك يسبب زيادة في النفقات المشتركة يكون مسؤولاً عنها .
المادة 8- لكل شريك في طابق أو شقة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق إذا كان البيع بين الزوجين أو الاصول أو الفروع أو الاخوة أو الاخوات وفروعهم .
المادة 9-
- يسقط حق الافضلية إذا أبلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل إلى الشركاء في الشقة اوالطابق أو البناية ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال خمسة ايام من تاريخ التبليغ .
- إذا قبل الشركاء الشروط المعروضة يجب عليهم ابلاغ ذلك إلى البائع بواسطة الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في دوائر التسجيل خلال يومين اعتباراً من تاريخ تبليغ قبول العرض إلى البائع .
- حق الافضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو اسقاطه الا بكامله فإذا تعدد اصحاب حق الافضلية استعمل كل واحد منه بنسبة الاسهم التي يملكها، وإذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل الحق إلى الباقين بالتساوي بالاضافة إلى سهام كل منهم .اما إذا تعدد المشترون فلاصحاب حق الافضلية ان يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم أو جميعهم على الوجه المتقدم .
المادة10- إذا ثبت ان الشراء تم بشروط افضل من الشروط المبينة في الاشعار المرسل إلى اصحاب حق الافضلية يكون البائع مسؤولاً تجاه هؤلاء بعطل وضرر يوازي على الاقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة إلى انذار .
المادة11- لا تطبق على العقارات المسجلة بمقتضى هذا القانون الأحكام
المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان أو بأي حق آخر مماثل .
المادة 12- إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة في الابنية المقيدة وفقاً لأحكام هذا القانون فان اصحابها يشكلون حكماً جمعية فيما بينهم لادارة العقار المشترك ويكون لهذه الجمعية الشخصية المعنوية ويمثلها امام القضاء أو امام اية جهة اخرى المدير الذي يعين وفق احكام نظام ادارة البناء.
إذا اضاف المالكون إلى القسم المشترك طابقاً أو شقة أو أكثر وفقاً لأحكام الفقرة الخامسة من المادة الثالثة من هذا القانون، فانه يحق لمدير الجمعية تأجير ذلك العقار أو الشقة وقبض بدل الايجار وصرفه في سبيل ادارة العقارالمشترك لحساب جميع المالكين. ( انظر :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة – محامي الأردن )
المادة13- تخضع الجمعية للنظام المشار اليه في الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من هذا القانون .
المادة14- يوضع ذلك النظام لتأمين حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته وكيفية اداء الحساب سنوياً إلى الاعضاء .
محامي عربي دولي
محامي شركات
https://jordan-lawyer.com/2010/08/21/%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a-%d8%b4%d8%b1%d9%83%d8%a7%d8%aa/
محامي قوي
https://jordan-lawyer.com/2010/08/20/%d9%85%d8%ad%d8%a7%d9%85%d9%8a-%d9%82%d9%88%d9%8a/
المادة15- يتضمن ذلك النظام الامور التالية دون حصر أو تحديد :
- تحديد القسم المشترك من العقار وكل طابق أو شقة بالتفصيل.
- قيمة كل طابق أو شقة بالنسبة لقيمة مجموع الطوابق أوالشقق .
- التعديلات الداخلية التي يجوز لكل مالك ان يجريها في الطابق أو الشقة العائدة له وبيان شروط اجراء هذه التعديلات .
- الاعمال والتركيبات التي لا يجوز لكل مالك أو ان يقوم بها.
- شروط استعمال القسم المشترك من العقار أو البعض منه.
- شروط ضمان العقار ضد الحريق وغيره من الاخطار وتحديد الاعباء المشتركة والالتزامات المتبادلة وتوزيعها بين المالكين بنسبة حصصهم.
- شروط ادارة العقار من قبل جمعية ادارة المالكين وبيان كيفية تعيين المدير وعزله وبيان واجباته وحقوقه وبيان حق الجمعية باجراء بعض الاعمال والاضافة للقسم المشترك التي تزيد في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة جميع الشركاء على أساس ما تضعه الجمعية من شروط على الشركاء أو على بعضهم لمصلحة البعض الآخر.
- بيان واجبات وحقوق كل مالك لحضور جلسات الجمعية العادية وغير العادية وطريقة دعوتها اليها وشروط تمثيل البعض الآخر وبيان النصاب الواجب حصوله لانعقاد الجلسات بصورة قانونية مرة بعد مرة وبيان اغلبية الاصوات اللازمة لاتخاذ مختلف القرارات على ان يمثل اصحاب كل طابق أو شقة بصاحب النصيب الاكبر فيها وعند تساوي الانصبة بأكبرهم سناً وعلى ان يكون لكل صاحب طابق أو شقة عدد من الاصوات يوازي قيمة ما يملك كما هو مبين في نظام ادارة البناء المبرز إلى دائرة التسجيل.
- بيان كيفية مسك حسابات الادارة وتقديمها إلى اعضاءالجمعية وتدقيقها وتسديدها سنوياً.
- بيان طريقة فصل الخلافات الممكن حصولها بين اصحاب الطوابق أو الشقق أو بينهم وبين مدير الجمعية.
- بيان شروط تمثيل الجمعية امام المحاكم والدوائر وتجاه الغير .
- الاصول الواجب اتباعها لتعديل نظام ادارة البناء على أن تبرز التعديلات مصدقة من الكاتب العدل إلى دائرة التسجيل لضمها لملف العقار تحت طائلة بطلانها حتى بين اصحاب العلاقة.
المادة 16- إذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة أو لم يف بالتزاماته وتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الانذار الموجه اليه بواسطة الكاتب العدل يعتبر الانذار المذكور بمثابة سند خطي يحق لمدير الجمعية بعد مرور ( 15 ) يوماً على تاريخ تبليغ الانذار ان يراجع دائرة الاجراء ويطلب تحصيل تلك النفقات من ذلك المالك وفقاً لأحكام قانون الاجراء.
المادة 17- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر على اصحابه ان يلتزموا من حيث اعادة تشييده بما تقرره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل، فإذا قررت الجمعية تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لاعمال التجديد وإذا رفض احد المالكين الاذعان لقرار الجمعية فإنه يكون ملزماً ببيع حقوقه لباقي المالكين أو بعضهم بالثمن الذي تقرره المحكمة المختصة بناء على طلب يقدمه مدير الجمعية ينظر فيه بصفة الاستعجال.
المادة 18– كل قرض تمنحه جمعية المالكين أو بعض اصحاب الطوابق أو الشقق إلى البعض الآخر لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بامتياز على ما يملكه في العقار وعلى حقه في القسم المشترك من العقار ويسجل هذا الامتياز في سجل دائرة التسجيل وتحسب مرتبته من يوم تسجيله .
المادة 19– يستوفى رسم قدره (1) بالالف من قيمة العقار إذا اراد اصحاب البناء المسجل لدى دائرة التسجيل قيده وفقاً لأحكام هذا القانون ولا يستوفى الا رسم الانشاءات الجديدة إذا طلب اصحاب البناء قيد الانشاءات أو الطوابق أو الشقق فى آن واحد .
المصدر : أفضل محامي في عمان الأردن
المادة 20–
- على الرغم مما ورد في هذا القانون أو في أي تشريع آخر يكون الاتفاق الذي يتعهد فيه شخصان متعاقدان أو اكثر بإبرام عقد في المستقبل يبيع بموجبه احدهما للاخر شقة أو طابقاً أو بناية لم يباشر بإنشائها أو كانت تحت الانشاء عند الاتفاق على ارض تمت التسوية فيها اتفاقاً قانونياً وملزماً للمتعاقدين، في حالة توثيقه لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة ويجب ان يتضمن هذا الاتفاق تحديد مدة لنفاذه ووصفاً للعقار المراد بيعه والثمن المتفق عليه.
- لا يجوز اجراء اي معاملة تسجيل على تلك الارض أو الشقة أو الطابق أو البناية موضوع الاتفاق الا بموافقة المتعاقدين .
- بعد تنفيذ الاتفاق (عقد الوعد بالبيع) وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية العقار موضوع الاتفاق بناء على طلب من المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة.
- يعود الفصل في اي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة.
هــ- يستوفى رسم مقداره خمسة دنانير مهما كانت قيمة العقار عند توثيق الاتفاق لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة .
- تعديلات المادة :
هكذا عدلت بموجب القانون رقم 54 لسنة 1985 المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 3340 تاريخ 17/9/1985.
المصدر- توكيل محامي
المادة 21–
- تعتبر عقود بيع الشقق والابنية بالتقسيط عقوداً قانونية وملزمة للمتعاقدين في حالة توثيقها لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة على ان يتضمن العقد وصفاً للشقة أو البناية المراد بيعها والثمن المتفق عليه وفق نموذج موحد تضعه دائرة الاراضي والمساحة خلال شهر من نفاذ هذا القانون، ويستوفى رسم مقداره عشرة دنانير مقابل التوثيق.
- ببعد تنفيذ عقد البيع وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية الشقة أو البناية موضوع العقد بناء على طلب المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة .
- يعود الفصل في اي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة، بما في ذلك اصدار القرار بالطلب إلى مدير التسجيل المختص بتسجيل الشقة أو البناية بأسم المشتري .
- تعديلات المادة :
هكذا عدلت بموجب القانون رقم 5 لسنة 1990 المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 3689 تاريخ 16/4/1990.
المادة 22– تلغى احكام اي تشريع آخر إلى المدى الذي تتعارض فيه مع أحكام هذا القانون .
المادة 23– رئيس الوزراء والوزراء المختصون مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون
مراجع منشورة على الانترنت
1- مقال كيفية كتابة وصياغة العقد التجاري.
2- مقال كيفية مراجعة العقود وتدقيقها من ناحية قانونية
3- مقال كيفية كتابة العقد وفق الأنظمة السعودية .
4- انظر مقال عن كيفية كتابة العقد )
محامي عمان 